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淺談房地產開發業務涉稅

來源:城投置業公司作者:孫冰 日期:2021.05.17 閱讀:384

近年來,市城投集團承接了我市多個棚改項目,房地產開發業務逐年增多,置業公司作為城投集團房地產板塊的中堅力量,經過多年的實踐摸索,總結出了房產開發各階段涉稅情況,切實達到規范納稅行為、防范涉稅風險的目的。

第一階段:辦理征地手續。此階段需要繳納的稅種有:契稅、印花稅、土地使用稅。

1.契稅:稅率3%-5%(根據拍賣土地成交價當期完成納稅申報)

2.印花稅:稅率0.05%(按照產權轉移書據稅目當期完成納稅申報)

3.土地使用稅:稅率0.6-30元/平方米/年(按照當地稅務局劃分的土地等級確定稅率按年計算,按季納稅)

備注:開始繳納城鎮土地使用稅的時間:合同有約定的,按交付土地時間的次月起,合同沒有約定的,則為合同簽訂的次月起。房屋建成交付業主后,次月起停止繳納對應的城鎮土地使用稅。


第二階段:房地產開發。此階段需要繳的稅種有:印花稅、土地使用稅、企業所得稅。

1.印花稅:稅率0.05%(根據財稅[2018]50號文件規定,自2018年5月1日起,對資金賬簿印花稅率0.05%減半征收,對其他賬簿按件貼花五元免征印花稅,每月簽訂的應稅合同也應繳納相應稅目的印花稅)

備注:公司相關部門在簽訂各項經濟合同時,應在合同中盡量明確含稅金額與不含稅金額,印花稅可按合同中的不含稅金額為計稅依據繳納稅款,以達到節約納稅的目的。另外,合同中應盡量明確對方應提供何種稅率的增值稅專用發票,盡量采用見票付款的結算方式對公司也非常有利。

2.土地使用稅:稅率0.6-30元/平方米/年(按年計算,按季納稅)

3.企業所得稅:稅率25%(按季預繳,按年匯算清繳)


第三階段:房地產預售。此階段需要繳納的稅種有:預繳增值稅及附稅、預繳土地增值稅、土地使用稅、房產稅、企業所得稅等。

1.預繳增值稅及附稅:預征率3%(預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%)

備注:業主交的定金不能退,應列入預收款預繳增值稅;業主交的訂金、誠意金等可以退,不預繳增值稅。

2.預繳土地增值稅:預征率1-3%(按陜西省地方稅務局公告2016年第1號 規定房地產類型計算預繳土地增值稅)

3.土地使用稅:稅率0.6-30元/平方米/年(按年計算,按季納稅)

4.房產稅:稅率1.2%(自用房屋從價計稅:房產原值×(1-扣除比例)×1.2%)

5.企業所得稅:稅率25%(項目未結轉收入成本前,企業在所得稅申報時應按預計毛利率計算預計毛利額,計入當期應納稅所得額計算繳納企業所得稅)


第四階段:完工交房。此階段需要繳納的稅種有:增值稅及附稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅、企業所得稅等。

1.增值稅:征收率5%、稅率9%(簡易計稅5%,一般計稅9%,即:應交增值稅=(含稅銷售額-允許扣除的土地價款)÷(1+9%)×9%-進項稅-已預繳稅款)

備注:分期結轉收入時應按可售面積占比扣除土地價款,已清算的項目不再預繳增值稅。

2.土地增值稅:稅率30-60%(根據財政部[1995]6號土地增值稅暫行條例實施細則進行清算)

3.土地使用稅:稅率0.6-30元/平方米/年(按年計算,按季納稅)

備注:相關部門應及時將當月交房的信息傳遞給財務部門,以便于財務部門及時終止對應增值稅及土地使用稅等稅費的繳納。

4.企業所得稅:稅率25%(根據國稅發[2009]31號文件規定,企業應在開發產品完工后進行企業所得稅清算)

備注:企業所得稅清算所指開發產品完工的標準是滿足以下三個條件之一:一、開發產品竣工備案;二、開發產品已投入使用;三、開發產品已取得初始產權證明。


以上四個階段為房地產開發的一般過程,各階段所繳納的稅種也不盡相同。各項目公司需掌握不同開發階段應繳納的稅種及計算方法,實時關注最新稅收政策,做到統籌納稅,確保開發項目財務工作順利開展,為推動集團高質量發展做貢獻。

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